Demers si legislatie
In Romania, procesul de avizare este inca, din pacate, unul lung si complicat din punct de vedere birocratic, durata medie a obtinerii autorizatiei de construire din momentul contactului initial cu un birou de proiectare fiind de 3- 6 luni, in functie de timpii de procesare ai fiecarei institutii (incluzand obtinerea certificatului de urbanism si a avizelor solicitate prin acest document). Nu se pot incepe lucrarile de construire/desfiintare inaintea obtinerii autorizatiei de construire de la primarie.
In sprijinul dumneavoastra, va punem la dispozitie, in 10 pasi, informatii legate de cum decurge avizarea unui proiect in Romania, de la primele idei si pana la inceperea lucrarilor de construire / desfiintare, indiferent de amploarea proiectului.
In principiu, la baza realizarii oricarei constructii, exista 2 tipologii de documentatii:
- DTAC (DOCUMENTATIA THENICA PENTRU AUTORIZATIE DE CONSTRUIRE), ce presupune obtinerea in prealabil a unui CU (CERTIFICAT DE URBANISM) si care se depune la Primarie
– pentru specialitatile: arhitectura, rezistenta, instalatii sanitare, termice si electrice
- PT (PROIECT TEHNIC) – care va ajuta efectiv la realizarea constructiei
– pentru specialitatile: arhitectura, rezistenta, instalatii sanitare, termice, electrice, pluviale, peisagistica, proiect drumuri, proiect design interior
PASUL 1: DISCUTII TELEFONICE / ONLINE CU UN BIROU DE PROIECTARE.
In scopul intocmirii temei de proiect, avem nevoie de o fotocopie a extrasului cadastral, din care sa se citeasca forma si dimensiunile terenului. Este important, de asemenea, sa putem localiza lotul in cadrul
orasului/judetului (cu ajutorul Google Earth sau a planurilor de la OCPI) si cateva poze cu terenul si vecinatatile.
De asemenea, sunt necesare relevee (masurari) ale cladirilor aflate pe teren, daca exista.
Serviciile noastre includ proiectarea, redactarea si printarea documentatiei pe baza temei de proiect.
Verificarea documentatiei rezultate se va face de catre un verificator acreditat MLPAT, pe specialitatea arhitectura, iar proiectul va fi inregistrat in baza de date a Ordinului Arhitectilor din Romania. Aceste 2 servicii se fac extern societatii noastre, dar suntem responsabili de realizarea lor si se oferteaza separat.
PASUL 2: SEMNAREA CONTRACTULUI DE PROIECTARE SI A ACORDULUI GDPR
In vederea definirii temei de proiect, este necesara o prima consultatie. Onorariul unei astfel de consultatii se oferteaza in functie de complexitatea situatiei: consultare la distanta, in mediu online, sau consultare pe teren, cu deplasare la locatie.
Semnarea contractului se va face intai pentru fazele incipiente ale proiectului, adica pentru consultatie si faza de concept / anteproiect, ce sta la baza dezvoltarii documentatiei pentru obtinerea AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE (DTAC). Contractarea fazelor ulterioare se va face prin act aditional.
PASUL 3: PUNEREA LA DISPOZITIA BIROULUI DE PROIECTARE A URMATOARELOR DOCUMENTE:
Dupa semnarea contractului si a acordului GDPR, va rugam sa ne puneti la dispozitie: fotocopie sau scan (se poate si fotografie, in prima faza) a urmatoarelor documente, pe baza carora trebuie elaborata documentatia:
Cartile de identitate ale tuturor proprietarilor din actul de proprietate
Act de proprietate – contractul de vanzare-cumparare/mostenitor
Extrasul cadastral cu viza OCPI, pe numele proprietarilor din actul de proprietate
Plan de încadrare în zonă-OCPI , scara 1:2000 si scara 1:500.
PASUL 4: ELABORAREA UNEI SOLUTII – FAZA CONCEPT (ANTEPROIECT)
Pe baza documentelor primite si a temei de proiect, elaboram solutia in faza de concept / anteproiect.
Aceasta faza va fi baza dezvoltarii documentatiei pentru obtinerea AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE si include:
1. Planuri de arhitectura, cu figurarea structurii de rezistenta de principiu (structura va trebui calculata de ingineri in faza DTAC, la nivel de fundatie, si PT la nivel de suprastructura-stalpi, grinzi etc)
2. Volumetrie 3D – imagini de principiu a aspectului obiectului de arhitectura, cu figurarea fatadelor: goluri de ferestre si usi, texturi de materiale, culori etc.
Pretul pentru anteproiect este fix si, in functie de pachetul de proiectare ales din oferta, va putea fi considerat ca avans al valoarii DTAC, in cazul in care alegeti sa continuati procesul de autorizare alaturi de noi.
PASUL 5: ELABORAREA DOCUMENTATIEI PENTRU C. U. (CERTIFICAT URBANISM)
Dupa plata taxei DITL (Directia Generala Impozite si Taxe Locale), a carei valoare se afla de la Direcţia Evidenţă Imobiliară şi Cadastrală/Primarie, se vor depune la Primarie documentatia pe care o veti primi de la noi pentru obtinerea Certificatului de Urbanism.
Termenul legal in care primariile elibereaza C.U. este de 30 de zile. Prin C.U. vi se vor solicita, in scopul obtinerii Autorizatiei de Construire, mai multe avize, ca in exemplul de mai jos:
PASUL 6: DEPUNERE PENTRU OBTINEREA AVIZELOR
Societatea noastra va poate pune la dispozitie documentatia necesara obtinerii avizelor solicitate prin C.U. Pentru proiectele complexe, unde este nevoie de avizul comisiei de circulatie, cultura, autorizatie mediu, aeronautica, Apele Romane etc este posibil sa va mai solicitam obtinerea altor documente de la diverse institutii. De asemenea, este posibil ca pentru eliberarea unor avize speciale, sa fie necesar un extras din plansele tehnice ale DTAC, deci va fi nevoie de contractarea in avans a acestei faze pentru elaborarea documentatiei agreate de institutiile respective.
Noi va putem facilita depunerea / ridicarea documentatiilor de la institutiile de specialitate.
Intocmirea si depunerea acestor documentatii este optionala in pachetul nostru de oferte, nefiind o obligatie legala din partea proiectantului.
PASUL 7: ULTIMELE AJUSTARI INAINTEA PREGATIRII DTAC (DOCUMENTATIA TEHNICA AUTORIZATIE CONSTRUIRE)
In acest moment, este nevoie sa ne puneti la dispozitie studiul geotehnic, necesar inginerilor de structura pentru a dimensiona corect fundatiile viitoarei constructii. O copie a studiului geotehnic va trebui depusa si la Primarie, facand parte din DTAC, specialitatea rezistenta.
Trebuie sa stiti ca prin C.U. primaria stabileste retragerile obligatorii de la limita de lot si suprafata maxima care poate fi construita pe terenul respectiv, in conformitate cu planul urbanistic general (PUG) sau regulamentul local de urbanism (RLU).
In urma emiterii C.U., este posibil sa observam ca trebuie facute ajustari proiectului elaborat in faza concept, pentru a fi in conformitate cu solicitarile autoritatilor locale.
Acum este momentul in care definitivam configuratia constructiei. Este momentul optim sa ne comunicati toate modificarile/noile idei pentru redactarea formei finale a anteproiectului, care se va detalia mai departe pentru faza de autorizare (DTAC).
In momentul in care veti agrea solutia finala, va vom ruga sa semnati acordul de transmitere a acestei versiuni catre inginerii de rezistenta si instalatii, pentru a intocmi cealalta parte a DTAC. Orice modificare ulterioara acestui moment se va taxa, in functie de complexitatea si specialitatea in cadrul careia se va efectua.
Dupa ce trimitem planurile de arhitectura catre inginerii de specialitate, actualizam si corelam structura si va retrimitem planurile, pentru care va rugam sa ne dati acordul final.
In vederea elaborarii studiului energetic (calcul G si Sistem studii alternative de energie) vom trimite memoriul si planurile necesare auditorului energetic (se oferteaza separat).
Pasul urmator ar consta in obtinerea planului topografic cu stampila recenta OCPI, datat nu mai vechi de 30 de zile fata de data depunerii documentatiei pentru obtinerea AUTORIZATIEI DE CONSTRUIRE). Planul de cadastru obtinut, reprezentat la scara 1:500 / 1:200, trebuie sa contina tabelul de coordonate STEREO 70 ale terenului. Aveti mai jos un model:
Acest plan este intocmit de inginerul topograf care trebuie sa masoare si curbele de nivel ale terenului.
Va trebui sa ne puneti la dispozitie acest plan, fie scan, fie copie xerox, ca sa putem elabora pe baza sa planul de situatie (primaria cere ca acest plan topografic sa fie plan suport pentru planul de situatie).
PASUL 8: ELABORAREA DTAC (DOCUMENTATIA TEHNICA AUTORIZATIE CONSTRUIRE)
Va mentionam ca doar proiectul de arhitectura se preda in forma completa catre primarie (memoriu tehnic – parte scrisa, iar parte desenata: planse tehnice – planurile tuturor nivelurilor, fatade, sectiuni, invelitoare si proiectul de gard – imprejmuire). Pentru partea de rezistenta, proiectul in faza DTAC presupune doar plan si detalii de fundatie (deci partea de infrastructura a cladirii), impreuna cu un memoriu. Daca doriti ca inginerii sa elaboreze si suprastructura si calculul de cantitati, necesare ofertarii din partea viitorului constructor si pentru a putea construi in baza proiectului, trebuie sa solicitati proiect in faza PT (proiect tehnic). Proiectul de arhitectura in faza PT presupune, in plus fata de DTAC, plan de trasare, plan de sarpanta, 1 detaliu tehnic si lista de cantitati estimative / generale si se oferteaza separat. In lipsa unui proiect tehnic de rezistenta, in planurile de arhitectura vom estima pentru grinzi si plansee valorile uzuale, insa acestea nu vor fi calculate de un specialist si este posibil sa fie supradimensionate.
Pe partea de instalatii in faza DTAC se vor intocmi memorii tehnice, ca parte scrisa, si scheme generale, ca planse tehnice desenate. Daca doriti figurarea pe plan a prizelor, corpurilor de iluminat, traseelor de instalatii sanitare, etc, trebuie comandat Proiect Tehnic pe specialitatile de instalatii respective.
Noi ne vom ocupa, intr-un final, de alcatuirea biblioraftului final DTAC, continand toate specialitatile mai sus mentionate (arhitectura, rezistenta si instalatii), toate actele si studiile de care aveti nevoie. Vom avea nevoie, de asemenea, si de avizele obtinute, la cererea C.U. – scan sau fotocopie.
PASUL 9: CONSTRUIREA CLADIRII SI RECEPTIA LUCRARILOR
Conform legii, proiectantii de specialitate vor intocmi, la faza DTAC, un tabel de planificare si receptionarii etapelor de executie, numit tabel de Faze Determinante. O parte din aceste faze necesita prezenta pe santier a proiectantilor, in vederea intocmirii proceselor verbale care se vor anexa la Cartea Constructiei, ulterior. Pentru partea de arhitectura este obligatoriu procesul verbal la trasare si la finalizarea finisajelor. Pentru rezistenta, trebuie receptionata faza de fundatii si turnare stalpi/grinzi din beton armat. Proiectantii trebuie sa fie anuntati in timp util, conform contracului, despre ziua vizitelor la santier precum si a receptiei la finalizarea lucrarilor.
Receptia finala a lucrarilor se poate acorda doar daca pe santier a fost respectat proiectul depus spre autorizare si doar impreuna cu procesele verbale de receptie pentru fazele determinante.
SPECIALITATEA ARHITECTURĂ
- Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construire – P.A.C./D.T.A.C.
I. Piese scrise
1. Lista cu semnăturile proiectanților
2. Borderou
3. Memoriu
4. Programul de Control al Calitatii- fazele determinante (trasare axe si finalizare invelitoare)
5.Devizul general al lucrărilor, întocmit în conformitate cu Hotărârea nr. 1179/2002- ANEXA Nr. 11)
| Nr. crt. | Denumirea capitolelor și subcapitolelor de cheltuieli | Valoare (inclusiv TVA) | ||||
| Total | Din care supusă procedurii de achiziție publică | |||||
| Mii lei | EURO | Mii lei | EURO | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | |
| PARTEA I | ||||||
| CAPITOLUL 1 | ||||||
| Cheltuieli pentru obținerea și amenajarea terenului | ||||||
| 1.1 | Obținerea terenului | |||||
| 1.2 | Amenajarea terenului | |||||
| 1.3 | Amenajări pentru protecția mediului | |||||
| CAPITOLUL 2 | ||||||
| Cheltuieli pentru asigurarea utilităților necesare obiectivului | ||||||
| CAPITOLUL 3 | ||||||
| Cheltuieli pentru proiectare și asistență tehnică | ||||||
| 3.1 | Studii de teren | |||||
| 3.2 | Obținerea de avize, acorduri și autorizații | |||||
| 3.3 | Proiectare și engineering | |||||
| 3.4 | Organizarea procedurilor de achiziție publică | |||||
| 3.5 | Consultanță | |||||
| 3.6 | Asistență tehnică | |||||
| CAPITOLUL 4 | ||||||
| Cheltuieli pentru investiția de bază | ||||||
| 4.1 | Construcții și instalații | |||||
| 4.2 | Montaj utilaj tehnologic | |||||
| 4.3 | Utilaje, echipamente tehnologice și funcționale cu montaj | |||||
| 4.4 | Utilaje fără montaj și echipamente de transport | |||||
| 4.5 | Dotări | |||||
| CAPITOLUL 5 | ||||||
| Alte cheltuieli | ||||||
| 5.1 | Organizare de șantier | |||||
| 5.1.1. lucrări de construcții | ||||||
| 5.1.2. cheltuieli conexe organizării șantierului | ||||||
| 5.2 | Comisioane, taxe, cote legale, costuri de finanțare | |||||
| 5.2.1. Comisioane, taxe și cote legale | ||||||
| 5.2.2. Costul creditului | ||||||
| 5.3 | Cheltuieli diverse și neprevăzute | |||||
| CAPITOLUL 6 | ||||||
| Cheltuieli pentru darea în exploatare | ||||||
| 6.1 | Pregătirea personalului de exploatare | |||||
| 6.2. | Probe tehnologice | |||||
| TOTAL | ||||||
| Din care C+M | ||||||
| PARTEA a II-a | ||||||
| Valoarea rămasă actualizată a mijloacelor fixe existente incluse în cadrul obiectivului de investiție | ||||||
| PARTEA a III-a | ||||||
| Fondul de rulment necesar pentru primul ciclu de producție | ||||||
| TOTAL GENERAL | ||||||
| Din care C+M |
*) Se înscrie denumirea obiectivului de investiție/lucrării de intervenție.
II. Piese desenate
Piesele desenate de arhitectură vor cuprinde planșele principale privind arhitectura fiecărui obiect, redactate la scara 1:50 sau 1:100, după cum urmează:
– planurile cotate ale tuturor nivelurilor subterane și supraterane, cu indicarea funcțiunilor, dimensiunilor și a suprafețelor;
– planurile acoperișurilor – terasă sau șarpantă -, cu indicarea pantelor de scurgere a apelor meteorice și a modului de colectare a acestora, inclusiv indicarea materialelor din care se execută învelitorile;
– secțiuni caracteristice – în special pe linia de cea mai mare pantă, acolo unde este cazul -, care să cuprindă cota ±0,00, cotele tuturor nivelurilor, înălțimile determinante ale acoperișului – cotele la coamă și la cornișă -, fundațiile clădirilor învecinate la care se alătură construcțiile proiectate;
– toate fațadele, cu indicarea materialelor și finisajelor, inclusiv culorile, cotate și cu indicarea racordării la nivelul terenului amenajat;
B. Proiectul de organizare a execuției lucrărilor – P.O.E./D.T.O.E.
Proiectul de organizare a execuției lucrărilor – este necesar în toate cazurile în care se realizează o investiție. În situația în care acesta nu se prezintă împreună cu proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, se va obține o autorizație de construire separată de cea pentru investiția propriu-zisă.
Proiectul de organizare a execuției lucrărilor trebuie să cuprindă descrierea tuturor lucrărilor provizorii pregătitoare și necesare în vederea asigurării tehnologiei de execuție a investiției, atât pe terenul aferent investiției, cât și pe spațiile ocupate temporar în afara acestuia, inclusiv cele de pe domeniul public, după cum urmează:
I. Piese scrise
1. Lista și semnăturile proiectanților
2. Memoriu
Acesta va cuprinde:
– descrierea lucrărilor provizorii: organizarea incintei, modul de amplasare a construcțiilor, amenajărilor și depozitelor de materiale;
– asigurarea și procurarea de materiale și echipamente;
– asigurarea racordării provizorii la rețeaua de utilități urbane din zona amplasamentului;
– precizări cu privire la accese și împrejmuiri;
– precizări privind protecția muncii.
Elementele tehnice de avizare privind racordarea provizorie la utilitățile urbane din zonă, necesare în vederea obținerii acordului unic, se vor prezenta în cadrul fișelor tehnice întocmite în Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor
II. Piese desenate
Plan general
a) la lucrările de mai mare amploare se redactează o planșă realizată conform planului de situație privind amplasarea obiectivelor investiției, cuprinzând amplasamentul investiției și toate amenajările și construcțiile provizorii necesare realizării acesteia;
b) la lucrările de mai mică amploare elementele de organizare a execuției lucrărilor vor putea fi prezentate și în planul de situație privind amplasarea obiectivelor investiției al proiectului pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții.
Fiecare planșă prezentată în cadrul secțiunii II “Piese desenate” va avea în partea dreaptă jos un cartuș, care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numărul de înmatriculare sau numărul autorizației, după caz, titlul proiectului și al planșei, numărul proiectului și al planșei, data elaborării, numele, calitatea și semnătura elaboratorilor și ale șefului de proiect.
C. Proiectul pentru autorizarea executării lucrărilor de desființare – P.A.D./D.T.A.D.
I. Piese scrise
1. Lista și semnăturile proiectanților
2. Memoriu
2.1. Date generale
Descrierea construcției care urmează să fie desființată:
– scurt istoric: anul edificării, meșteri cunoscuți, alte date caracteristice;
– descrierea structurii, a materialelor constituente, a stilului arhitectonic;
– menționarea și descrierea elementelor patrimoniale sau decorative care urmează a se preleva;
– fotografii color – format 9 x 12 cm – ale tuturor fațadelor, iar acolo unde este cazul se vor prezenta desfășurări rezultate din asamblarea mai multor fotografii;
– descrierea lucrărilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrărilor de desființare.
2.2. Fișe tehnice cuprinzând elementele de aviz necesare emiterii acordului unic, obținute prin grija emitentului autorizației și cerute prin certificatul de urbanism.
II. Piese desenate
1. Plan de încadrare în teritoriu
– planșă pe suport topografic vizat de oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie, întocmită la scările 1:10.000, 1:5.000, 1:2.000 sau 1:1.000, după caz.
2. Plan de situație a imobilelor
– planșă pe suport topografic vizat de oficiul județean de cadastru, geodezie și cartografie, întocmită la scările 1:2.000, 1:1.000, 1:500, 1:200 sau 1:100, după caz, prin care se precizează:
▪ parcela cadastrală pentru care a fost emis certificatul de urbanism;
▪ amplasarea tuturor construcțiilor care se vor menține sau se vor desființa;
▪ modul de amenajare a terenului după desființarea construcțiilor;
▪ sistematizarea pe verticală a terenului și modul de scurgere a apelor pluviale;
▪ plantațiile existente și care se mențin după desființare.
Pe planșă se vor indica în mod distinct elementele existente, cele care se desființează și cele propuse – plan de situație, construcții noi sau umpluturi de pământ, plantații etc., după caz.
3. Planul privind construcțiile subterane
Va cuprinde amplasarea acestora, în special a rețelelor de utilități urbane din zona amplasamentului: trasee, dimensiuni, cote de nivel privind poziționarea căminelor – radier și capac -, și va fi redactat la scara 1:500.
În cazul lipsei unor rețele publice de echipare tehnico-edilitară se vor indica instalațiile proprii, în special cele pentru alimentare cu apă și canalizare.
4. Releveul construcțiilor care urmează să fie desființate
Planșele se vor redacta la o scară convenabilă – 1:100 sau 1:50 – care să permită evidențierea spațiilor și a funcțiunilor existente, cu indicarea cotelor, suprafețelor și a materialelor existente:
– planurile tuturor nivelurilor și planul acoperișului;
– principalele secțiuni: transversală, longitudinală, alte secțiuni caracteristice, după caz;
– toate fațadele.
În situația în care desființarea necesită operațiuni tehnice complexe, se va prezenta și proiectul de organizare a lucrărilor.
Fiecare planșă prezentată în cadrul secțiunii II “Piese desenate” va avea în partea dreaptă jos un cartuș care va cuprinde: numele firmei sau al proiectantului elaborator, numărul de înmatriculare sau numărul autorizației, după caz, titlul proiectului și al planșei, numărul proiectului și al planșei, data elaborării, numele, calitatea și semnătura elaboratorilor și ale șefului de proiect.
SPECIALITATEA REZISTENTA
I. Piese scrise
1. Lista cu semnăturile proiectanților
2. Borderou
3. Memoriu
Descrierea lucrărilor care fac obiectul proiectului pentru autorizarea lucrărilor de construcții, făcându-se referiri la:
– amplasamentul, topografia acestuia, trasarea lucrărilor;
– clima și fenomenele naturale specifice;
– geologia și seismicitatea;
– categoria de importanță a obiectivului.
4. Programul de Control al Calitatii- fazele determinante (realizare fundatii,etc)
II. Piese desenate
2.2.1. Planul fundațiilor
Se redactează la scara 1:50 și va releva:
– modul de respectare a condițiilor din studiul geotehnic;
– măsurile de protejare a fundațiilor clădirilor învecinate, la care se alătură construcțiile proiectate.
2.2.2. Detalii de fundații
SPECIALITATEA INSTALAȚII SANITAE, TERMICE, ELECTRICE
Pentru fiecare dintre cele 3 specialitati, se intocmeste cate un dosar ce contine:
I. Piese scrise
1. Lista cu semnăturile proiectanților
2. Borderou
3. Memoriu
II. Piese desenate
2.3.1. Schemele instalațiilor
Se prezintă parametrii principali și schemele funcționale ale instalațiilor proiectate.